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Testimonios
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COMPRADOR LOCATARIO

 

Anticipar la Búsqueda

Es conveniente que usted anticipe lo más posible la búsqueda del inmueble pretendido. Cuanto más tiempo usted dispone, mejor podrá analizar el mercado, tendrá más inmuebles para elegir y mayor beneficio podrá obtener de la operación que realice.

Sea paciente. Evite enamorarse a primera vista de una propiedad.Piense que quizás esta sea su hogar por un prolongado período; es probable que sea más productivo extender el período de búsqueda a los efectos de agotar otras alternativas, antes de cerrar una operación.

Buscar su Inmueble

Defina las especificaciones del inmueble a buscar en función de sus necesidades. Otorgue prioridades a estas especificaciones. Es probable que no encuentre exactamente el inmueble soñado, pero sí alguno que se le asemeje.

Recuerde que los inmuebles ofrecidos por sus dueños no sólo gozan del beneficio de no incorporar comisión alguna al precio final, sino que también le permiten a usted tener acceso directo a quien realmente conoce la propiedad, no realizar depósito alguno para ofertar un precio, etc.

Es por ello que le sugerimos navegar por nuestro sitio. Aquí podrá seleccionar adecuadamente el inmueble buscado y acceder a fotos y planos del mismo.

Próximamente, podrá suscribirse sin costo a nuestro servicio de actualización periódica de propiedades por correo electrónico, y le enviaremos periódicamente un email con hasta 10 propiedades que cumplan sus requerimientos.

Interpretar el Mercado

Las circunstancias económicas por lo general influyen en el mercado inmobiliario. Factores como acceso al crédito, estabilidad monetaria, crecimiento de la economía, coadyuvan a generar condiciones propicias para realizar operaciones inmobiliarias. Un mercado comprador caracterizado por más compradores que vendedores, se distingue por precios en alza y ventas en corto plazo. Por el contrario, un mercado vendedor, en donde hay más vendedores que compradores, está caracterizado por precios en baja y plazos más largos para realizar las operaciones. También hay que tener en cuenta factores de estacionalidad, que influyen en determinado tipo de operaciones, como en el caso de las casas de "fin de semana", que encuentran la mayor cantidad de interesados en las estaciones de primavera y verano.

En un mercado comprador, es probable que usted deba hacer una oferta rápida con poco margen de negociación sobre el precio solicitado, y quizás tenga que competir con otros interesados por la propiedad elegida. Por el contrario, en un mercado vendedor, usted tendrá mayor poder de negociación y menor urgencia por comprar, además es muy probable que usted haga una diferencia interesante al momento de revender el inmueble, ya que los mercados compradores incrementan el valor potencial de reventa de las propiedades.

Comprar un inmueble, conlleva una inversión de singular magnitud, es por ello que le sugerimos no sólo pensar en las comodidades que la propiedad ofrece, sino tener en especial consideración la valorización de la propiedad en el transcurso del tiempo.

Llamando a los Propietarios

Utilice el teléfono fundamentalmente para concertar entrevistas. No negocie el precio telefónicamente sin visitar la propiedad, puede llevarse sorpresas desagradables, y verse obligado a retirar su oferta.

Haga las preguntas mínimas necesarias, cuya respuesta condicionarían su visita. Ej: Si no se encuentra publicado el valor de la propiedad, intente averiguarlo antes de visitarla, ya que si el mismo excede ampliamente su presupuesto, esta visita resultará inútil.

En lo posible converse con el propietario o alguien que conozca en detalle la propiedad que se ofrece y esté dispuesto a darle información personal, tal como su número telefónico, nombre y apellido, etc. Piense que el propietario está recibiendo gente extraña en su hogar, y corresponde que tome unos mínimos recaudos de seguridad.

Visitar las Propiedades

Primera Visita

Observe la propiedad con detenimiento, e intente imaginar aquellas mejoras que usted considera imprescindibles incorporar (posibles refacciones, una nueva mano de pintura, nuevos muebles, etc.). Evalúe las mismas considerando su presupuesto y el tiempo que le demorarían.

Solicite una carpeta de presentación con la descripción del inmueble, fotos y planos. Esto le resultará sumamente útil, ya que lo liberará de efectuar molestas anotaciones mientras recorre el inmueble, y llegado el caso, transcurrido un tiempo podrá informarse con precisión sobre su inmueble sin ocasionar molestia alguna. Anote sobre esta carpeta aquellos detalles que sea importante recordar. En el caso en que el propietario no disponga de este material esté preparado para tomar apuntes.

Evite hacer comentarios despectivos sobre la propiedad que visita, recuerde que el destinatario de los mismos es quien la habita y es susceptible de sentirse ofendido. Temas como color de la pintura, estilo de los muebles, alfombras y decoración en general, no responden a patrones objetivos y son de exclusiva decisión de quien los elige, por lo que resulta pueril debatir sobre estos aspectos con el propietario.

Formule todas las preguntas que estime convenientes, a los efectos de obtener información acabada sobre la propiedad y el barrio donde está localizada.

Si los muebles se ajustan a su gusto y necesidad, manifieste su interés al propietario, ya que en el caso en que él no tenga previsto un destino de los mismos, ambos podrán hacer un buen negocio.

Pregunte las condiciones en que será entregada la propiedad en relación a sus instalaciones (Ej: equipo de aire acondicionado individual, alarma antirrobo, muebles amurados, apliques de luz, alfombras, grifería, etc.) Si el precio de venta las incluye, usted puede obtener algún beneficio al realizar la operación.

Visite en lo posible las propiedades durante el día, y solicite que estén todas las persianas abiertas, de esta forma usted podrá verificar la luminosidad de los ambientes interiores del inmueble. La luminosidad es un factor que depende, entre otras cosas, de la cantidad y tamaño de las ventanas, como así también de la orientación del inmueble. Cuanto más al Este se encuentren orientadas las ventanas, más luz ingresará por la mañana, y cuanto más al Oeste, más luz tendrá por la tarde. Pero recuerde que por lo general, las tardes son más calurosas que las mañanas, por lo que ésta última orientación puede hacerle padecer excesivo calor en verano. En el caso de departamentos, por lo general los pisos altos son más luminosos y menos ruidosos, mientras que con los pisos bajos sucede a la inversa.

Segunda Visita

Si usted tiene real interés en el inmueble visitado y el precio está dentro de su presupuesto, no dude en efectuar una segunda visita para efectuar una revisión más profunda. En lo posible hágase acompañar por un profesional idóneo (arquitecto, constructor, ing. civil, etc.) que pueda observar detalles que usted no percibe.

Puede resultar útil realizar un test de las instalaciones (canillas, gas, etc), aperturas, etc., a los efectos de prever futuros gastos en reparaciones o solicitarle a la contraparte que efectúe la reparación previa a la transacción. Esto último resulta común en los alquileres, ya que usted no dispone del tiempo para efectuar la reparación y se entiende que recibe el inmueble en buenas condiciones.

En el caso de un departamento, solicite un reglamento de copropiedad y léalo detenidamente. En él puede haber disposiciones incompatibles con sus intenciones (actividades profesionales, animales domésticos, etc). Converse con los porteros y pregúnteles sobre el estado de instalaciones internas, problemas recurrentes del edificio, etc. Tome contacto con el administrador del edificio a los efectos de informarse del régimen y monto de las expensas y gastos comunes, cuotas extraordinarias, refacciones importantes a realizarse o en curso, juicios contra el consorcio, deudas del consorcio, etc. En lo posible obtenga información de sus futuros vecinos, ellos le pueden informar sobre temas como seguridad, ruidos molestos, etc.

Si hay artefactos de difícil operación (grupo electrógeno, aire acondicionado, etc.) solicite una copia del manual de instrucción.

Solicite los planos del inmueble, éstos pueden llegar a ser muy útiles la momento de efectuar refacciones o arreglar las instalaciones internas.

Verifique todos los gastos inherentes al inmueble, tales como impuestos, tasas, expensas, cuotas extraordinarias, servicios, etc., a los efectos de que los mismos encuadren dentro de su presupuesto.

Negociando el Precio

Usted tiene mayor poder de negociación en el caso en que no esté urgido por cerrar la operación. Además, es conveniente tener más de una propiedad en vista, de forma tal que pueda negociar el precio, sabiendo que si éste es rechazado usted tiene otra alternativa.

Resulta imposible eliminar las emociones al negociar un precio sobre una propiedad que puede llegar a ser su hogar por muchos años, pero no es complicado controlar estas emociones, de forma tal que usted sea percibido como alguien convencido de lo que manifiesta. Recuerde que la contraparte también pone sus emociones en juego, ya que el bien a transar puede que sea su actual hogar, al cual es muy probable que le incorpore componentes afectivos, pero estos no deberían incidir en el precio.

No acepte argumentos pueriles, tales como lo que le costó al actual vendedor su propiedad al momento de adquirirla, o los costos de las mejoras incorporadas. Estos costos pertenecen a la historia, el precio real lo determina el mercado, y usted con su oferta esta formando parte de él.

Celebrando el Acuerdo

Si usted ha llegado a un acuerdo verbal con un propietario sobre el precio y las condiciones de compra del inmueble, recuerde que para la traslación del dominio de la propiedad es necesaria la intervención de un Escribano Público, que por uso y costumbre es designado por usted (comprador). Es aconsejable que usted averigüe cuáles serán los costos inherentes a la operación con este escribano (impuestos, sellado, honorarios, certificados, etc.), solicitando el presupuesto respectivo.

Por lo general, la firma de la escritura sufre una demora que puede poner en peligro la concreción de la operación. Es por ello, que en la mayoría de los casos se celebra en la forma más inmediata posible al acuerdo verbal, un Boleto de Compraventa, en el cual se establecen los términos y condiciones de la operación y el comprador entrega una parte del precio en concepto de anticipo. En el eventual caso en que la firma del Boleto de Compraventa también sufra una demora, puede ser conveniente pagar una seña en carácter de reserva del inmueble. Es aconsejable recurrir a asesoramiento legal a los efectos de la redacción del recibo de seña y del Boleto de Compraventa.

Previamente a efectuar pago alguno, solicite a su escribano que gestione un certificado de dominio y un certificado de inhibición, a los efectos de verificar que tanto el inmueble, como su propietario no se encuentren bloqueados o inhibidos de realizar la operación.

En el caso de un alquiler, usted debería presentar un garante que sea propietario de un inmueble, lo que se acreditaría con la fotocopia de la respectiva escritura. Además, usted debería acreditar ingresos suficientes para afrontar el pago mensual del alquiler, el que debería representar entre el 20% y 30% de su ingreso. Se estila que a la firma del contrato de alquiler le entregue al propietario un mes de depósito para cubrir eventuales daños a la propiedad o su contenido. Este depósito puede ser mayor, según sea el caso (Ej: alquiler con muebles incluidos). Finalizado el término del contrato de alquiler, y entregada la propiedad en buen estado, el depósito le debe ser reintegrado en su totalidad. El pago del precio mensual del alquiler por lo general se efectúa por adelantado. Si bien la redacción de los contratos de alquiler es estándar puede resultar aconsejable obtener asesoramiento legal al respecto.

Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento de pagar el precio del inmueble. Realice la operación en un ambiente suficientemente seguro. Si se traslada con el dinero, hágalo debidamente acompañado y por medios de transporte seguros, etc.

Confíe en Usted

Usted puede vender/alquilar su propiedad sin recurrir a intermediarios. Los interesados son más proclives a conversar directamente con los dueños que con comisionistas, ya que usted conoce mejor que nadie su inmueble, no exigirá depósito alguno para recibir una oferta, será seguramente mucho más cálido al recibir a un interesado a visitar su inmueble y, sobretodo, el precio de su propiedad resultará más bajo, ya que no se encuentra afectado por comisión alguna.

Nosotros le ponemos a su disposición herramientas que lo ayudarán a transitar este camino. Anímese, ingrese al ciberespacio y ahorre tiempo y dinero.

VENDEDOR PROPIETARIO

Preparándose para la Venta/Alquiler

Para conseguir un mayor rendimiento en un breve plazo, generalmente resulta necesario efectuar una mínima inversión y dedicar un poco de su tiempo. A modo de ejemplo se puede decir que hay que aplicar una mano de pintura en algunas paredes, limpiar profundamente aquellos sectores que se han utilizan poco durante el año, realizar pequeñas reparaciones, etc, en pos de lavarle la cara a su propiedad. Piense seriamente antes de efectuar importantes inversiones. Salvo que sean absolutamente necesarias, éstas no siempre son recuperables.

Efectúe un análisis detenido, con ojos críticos y, de ser posible, simulando que usted es el comprador/locatario de su propio inmueble.

Algunos aspectos a considerar son:

- Presentar un jardín ordenado, con el pasto cortado y con las plantas en buen estado
- Ordenar los distintos sectores de su propiedad, guardando lo innecesario, disponiendo los muebles de la forma más armónica posible y procurando que no le resten amplitud a los ambientes
- Realizar una limpieza general (incluyendo ventanas), profundizando la tarea en baños y cocina
- Limpiar las alfombras
- Reparar desperfectos tales como manchas de humedad, goteras, problemas con cañerías, baldosas faltantes, parqué deteriorado, etc.

 

Interpretar el Mercado

Las circunstancias económicas por lo general influyen en el mercado inmobiliario. Factores como acceso al crédito, estabilidad monetaria, crecimiento de la economía, coadyuvan a generar condiciones propicias para realizar operaciones inmobiliarias. Un mercado comprador caracterizado por más compradores que vendedores, se distingue por precios en alza y ventas en corto plazo. Por el contrario, un mercado vendedor en donde hay más vendedores que compradores, está caracterizado por precios en baja y plazos más largos para realizar las operaciones. También hay que tener en cuenta factores de estacionalidad, que influyen en determinado tipo de operaciones, como en el caso de las casas de "fin de semana", que encuentran la mayor cantidad de interesados en las estaciones de primavera y verano.

Determinando el Precio

La fijación del precio es uno de los factores más importantes en la realización de una operación inmobiliaria. Es aconsejable imaginar un rango de precios de su propiedad y negociar dentro de ese rango. Ej: u$s 150.000  y u$s 135.000. Si el mercado se presenta como comprador el precio a solicitar debería fijarse dentro del valor más alto del rango, si por el contrario el mercado tiene las características de vendedor, la propiedad se debería ofertar dentro de los valores inferiores del rango. Fijar un precio excesivamente alto, bajo la presunción que los interesados van a realizar una contraoferta puede resultar erróneo, en muchos casos el comprador se inhibe de realizar una propuesta muy inferior al precio solicitado, o puede llegar a darse el caso en que la magnitud del precio lo haga desistir de la idea de ponerse en contacto con usted.

 

Consiguiendo las Herramientas

Nuestro propósito es poner a su disposición todas las herramientas necesarias para realizar la venta/alquiler de su propiedad. En www.soloduenos.com usted podrá conseguir un Cartel de Venta adecuado, una Carpeta de Presentación de su propiedad, publicitar su propiedad en Internet con información completa, fotos y planos, asesoramiento, etc. Todas estas herramientas lo acompañan en el camino hacia la venta/alquiler de su propiedad; el buen uso de las mismas lo ayudarán enormemente.

Comunicando al Mercado

Recuerde que resulta fundamental difundir correctamente su intención de vender/alquilar su inmueble, por lo tanto realice una campaña seria y completa de difusión con las herramientas que le acercamos. Usted puede tener a la venta una excelente propiedad, pero si el interesado adecuado no se entera, usted seguirá siendo el propietario de una excelente propiedad. Haga conocer a sus conocidos y amigos su intención de vender/alquilar su propiedad, estos canales informales son muchas veces muy útiles.

Es probable que agentes inmobiliarios se le acerquen, no los rechace, acepte que le traigan compradores si pagan el precio por usted solicitado, aclarando expresamente que usted no pagará comisión alguna. Por lo general estos agentes conocen el mercado, pregúnteles su opinión sobre el mismo (si se presenta comprador o vendedor), si el precio de su propiedad les parece correcto, etc. Recuerde que cuanta más información obtenga, más posibilidades tendrá de efectuar su operación.

Atendiendo el Teléfono

A los interesados que se comunican por teléfono, pregúnteles el origen de su llamado, se pueden presentar diferentes casos, según tenga o no el propietario información acabada sobre su inmueble.

Un interesado luego de leer su aviso en www.soloduenos.com, habiendo visto fotos, planos y leído las especificaciones en su versión completa, ya se ha informado sobre todas las características de su propiedad; seguramente que si lo llama por teléfono es porque tiene un real interés en la misma, y su propósito es conocerla, por lo que es muy probable que la conversación sea breve y en pos de organizar una cita para conocer el inmueble.

En el caso en que el interesado sólo haya visto su cartel de venta, es muy probable que le solicite especificaciones sobre su inmueble, a los efectos de informarse acabadamente sobre sus características; para estos casos, le recomendamos tener a mano la Carpeta de Presentación en donde se encuentran todos los datos de su inmueble y así poder informar con precisión.

No negocie el precio por teléfono con quien no ha visitado su inmueble. Si algún interesado le pregunta si el precio es negociable, respóndale que luego de que visiten su inmueble está dispuesto a escuchar ofertas razonables.

Importante: si concreta recibir un interesado en su propiedad tome los siguientes recaudos: Pida algún teléfono de línea a los interesados y verifique el mismo. Concrete la visita en un horario diurno, siempre es recomendable mostrar la propiedad con buena luz natural, no solo por seguridad sino para destacar mejor los aspectos de la misma. No ponga a la vista objetos de valor en su propiedad e intente no estar solo cuando muestre la misma.

Recuerde que cualquier llamado puede derivar en la venta/alquiler efectivo de su propiedad, por ello le recomendamos que a los interesados que se comunican telefónicamente les respondan exclusivamente las personas idóneas a tal fin (Ej: excluir niños, personal doméstico, etc).

Recibiendo a los Interesados

Tenga siempre su inmueble listo para ser mostrado previamente a recibir un interesado. El contacto visual es un factor de gran incidencia en la decisión del comprador/locatario. Arreglos florales, aromas agradables, limpieza, orden, etc. seguramente ayudarán a provocar una buena impresión. Si usted presenta su inmueble impecable en su exterior, cabe presumir que las partes internas no visibles (cañerías, instalaciones, etc.), también se encuentran en buen estado.

A cada interesado entréguele una Carpeta de Presentación con la descripción de su inmueble, fotos y planos. Esto le resultará sumamente útil al interesado, ya que lo liberará de efectuar molestas anotaciones mientras recorre su inmueble y, llegado el caso, transcurrido un tiempo podrá informarse con precisión sobre su inmueble sin ocasionar molestia alguna. Además, esta carpeta dará una imagen de prolijidad y seriedad por parte suya.

Preferentemente reciba a los interesados durante el día, ya que la luz diurna por lo general mejora el aspecto del inmueble. Además este procedimiento se compadece con las medidas mínimas de seguridad que usted debe tomar.

Guarde bajo llave pequeños objetos de valor durante las visitas de los interesados.

Negociando el Precio

Al momento de conversar con algún interesado sobre el precio de su propiedad, trate de mantener una postura segura y convincente.

Si le hacen una oferta demasiado baja, antes de rechazarla, pregunte los motivos de la misma, es probable que el comprador luego de un profundo estudio de mercado haya arribado al precio ofrecido, en tal caso el interesado le estará brindando información útil para que usted eventualmente razone nuevamente su precio.

Si le ofrecen un precio inferior al que usted publicó, pero se encuentra dentro del rango de precio pretendido por usted, puede resultar aconsejable efectuar una contraoferta a los efectos de partir la diferencia, y poder concretar la operación.

Pregunte siempre si la forma, condiciones y plazo de pago que el interesado piensa aplicar para abonarle el precio, se ajustan a sus pretensiones. Muchas veces, aunque el precio sea satisfactorio, estos factores no lo son.

Puede llegar a darse el caso en que el interesado en comprar su inmueble quiera pagarle en un plazo más prolongado al que usted tenía previsto. Pregunte las razones, las mismas pueden ser múltiples, Ej: el interesado no dispone del dinero suficiente ya que está esperando vender su propiedad (usted deberá decidir si corre el riesgo o no de esperarlo), el interesado quiere que termine el período escolar para cambiar los niños de colegio (puede resultar conveniente firmar un boleto de compraventa, con un anticipo importante).

Celebrando el Acuerdo

Si usted ha llegado a un acuerdo verbal con un interesado sobre el precio y las condiciones de venta de su inmueble, recuerde que para la traslación del dominio de su propiedad es necesaria la intervención de un Escribano Público, que por uso y costumbre es designado por el comprador. Es aconsejable que usted averigüe cuales serán los costos inherentes a la operación con este escribano (impuestos, sellado, honorarios, certificados, etc.), solicitando el presupuesto respectivo y chequeándolo de ser posible con un escribano público de su confianza.

Normalmente por distintas razones, la firma de la escritura sufre una demora que puede poner en peligro la concreción de la operación. Es por ello, que en la mayoría de los casos se celebra en la forma más inmediata posible al acuerdo verbal, un Boleto de Compraventa, en el cual se establecen los términos y condiciones de la operación y el comprador entrega una parte del precio en concepto de anticipo. En el eventual caso en que la firma del Boleto de Compraventa también sufra una demora, puede ser conveniente solicitar el pago de una seña en carácter de reserva del inmueble. Es aconsejable recurrir a asesoramiento legal a los efectos de la redacción del recibo de seña y del Boleto de Compraventa.

En el caso de un alquiler, el locatario debería presentarle un garante que sea propietario de un inmueble, lo que se acreditaría con la fotocopia de la respectiva escritura. Además, el locatario debería acreditar recursos suficientes para afrontar el pago mensual del alquiler, el que debería representar entre el 20% y 30% de su ingreso mensual. Se estila que el locatario a la firma del contrato de alquiler le entregue un mes de depósito para cubrir eventuales daños a la propiedad o su contenido, este depósito puede ser mayor, según sea el caso (Ej: alquiler con muebles incluidos). Recuerde que este depósito, finalizado el término del contrato de alquiler, y entregada la propiedad en buen estado, debe ser reintegrado al locatario. El inmueble le debe ser entregado con los pagos al día (impuestos, servicios, expensas). El pago del precio mensual del alquiler por lo general se efectúa por adelantado. Si bien la redacción de los contratos de alquiler es estándar puede resultar aconsejable obtener asesoramiento legal al respecto.

Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento de cobrar el precio de su inmueble. Realice la operación en un ambiente suficientemente seguro. Verifique, de ser posible, la legitimidad de los billetes utilizados. Si se traslada con el dinero hágalo debidamente acompañado y por medios de transporte seguros, etc.



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