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  Le comunicamos que si usted necesita asesoramiento o quiere realizar alguna otra pregunta que aquí no le haya quedado clara, sobre los trámites necesarios para su “Operación” (boleto de compraventa, certificados de dominio e inhibición, escrituración, contrato de alquiler o alquiler temporario, garantías en los alquileres, etc.), puede ponerse en contacto con nosotros y podrá contar con“asesoramiento profesional” personalizado.
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Compra-Venta
  1) ¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar un inmueble?  
  Son tres: Primero se firma una “Reserva de Compra” *1; luego "Boleto de Compra-Venta" *2 y posteriormente la "Escritura" traslativa de dominio.
*1 El contrato de “Reserva de Compra” no se utiliza cuando la negociación se da entre dueños directos sin intervención de una inmobiliaria. Solo lo utilizan las inmobiliarias. En las operaciones entre dueños se firma el “Boleto de Compra-Venta” y luego la “Escritura” Traslativa de Dominio.
*2 El boleto de compraventa si bien no es obligatorio es muy recomendable que se firme.
 
  2) ¿Que es la “Reserva de Compra”?  
  Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Una vez aceptada la oferta por el vendedor, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del “Boleto de Compra Venta “ o de la “Escritura”. Si el comprador se arrepiente pierde la suma entregada en concepto de reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta anterior, hoy en día sólo las inmobiliarias usan la “Reserva de Compra”.  
  3) ¿Qué es un “Boleto de Compra-Venta”?  
  El Boleto de Compra-Venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes. Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de ejecución de contrato), en el que se establece la obligación de escriturar, como así también: el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla.  
  4) ¿Por qué es conveniente que intervenga un profesional en la confección del “Boleto de Compra-Venta?  
  Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación (escritura) o en su defecto con un abogado para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que quien le esta vendiendo sea el verdadero dueño del inmueble.
b) Para asegurarse que el dueño no este inhibido.
c) Para asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, este solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
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  5) ¿Qué es un informe de dominio?  
  Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.  
  6) ¿Qué es un informe de Inhibiciones?  
  También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.  
  7) ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro está muerto?  
  El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos.
Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
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  8) ¿Qué pasa si la persona que vende esta separado de su cónyuge?  
  En este caso, para poder vender, necesita el consentimiento de el otro cónyuge para poder firmar tanto el Boleto de Compraventa como la Escritura Traslativa de Dominio. Si no presta el consentimiento el otro cónyuge no se puede firmar y habría un problema en el caso de que el boleto lo firme uno solo de los cónyuges, porque al momento de firmarse la Escritura, el escribano no la va a firmar porque le falta la firma del otro cónyuge. Por lo tanto, antes de firmar el boleto, tendría que asesorarse con un abogado para que tramite el juicio de divorcio y una vez que se haya terminado, los cónyuges se reparten los bienes y se adjudican a cada uno los bienes que le pertenecen. Una vez terminado el juicio de divorcio, quedará a nombre de uno de los cónyuges el inmueble, quien podrá vender sin el consentimiento del otro cónyuge.
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  9) ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?  
  En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.  
  10) ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?  
  El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.  
  11) ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?  
  Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (abogado, escribano) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios "tipo" (que Ud. puede descargar de esta página), cada operación puede tener sus características particulares que necesitan del asesoramiento de un profesional.
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  12) ¿Qué es la “Escritura” Traslativa de Dominio?.  
  La “Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la “Escritura” queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.  
  13) ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?  
  Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.
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  14) ¿Quién designa al escribano que intervendrá?  
  En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.  
  15) ¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?  
  Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.  
  16) ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?  
  Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).  
  17) ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?  
  Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.  
  18) ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?  
  Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.  
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Alquiler
  1)¿Cuándo existe “Locación o Alquiler de inmuebles” (o cosa)?  
  Hay locación de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa (en este caso “inmuebles”), y la otra a pagar (mensualmente) por este uso o goce un precio determinado en dinero.  
  2)¿Quines son las partes en el “Contrato de Locación?  
  - Locador o arrendador: es quien entrega el inmueble en alquiler.
- Locatario, arrendatario o inquilino: es quien recibe el inmueble en alquiler y se obliga a pagar el precio mensualmente.
- Garante: es quien responde en caso de que el inquilino no cumpla con los pagos de los alquileres. Por lo general se le exige al locador un garante que tenga una propiedad a su nombre.
 
  3)¿Por que el contrato debe hacerlo un profesional? (Certificados)  
  Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con un profesional (Escribano o abogado) para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que lo que va a firmar es lo que realmente usted quiere firmar.
b) Para asegurarse que el garante sea el verdadero dueño de la propiedad que garantiza el alquiler y que la garantía no sea comprada.
c) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.
Para ello recomendamos especialmente que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para pedir los certificados correspondientes. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el garante es legítimo o es una garantía comprada. En caso de que el locador o el locatario fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Contrato de Locación.
 
  4)¿El contrato de alquiler debe hacerse por escrito?  
  El artículo 1º de la ley 23.091, dispone que en las locaciones urbanas, deberán formularse por escrito. Carecerá de validez la pretensión de que el contrato se ha formulado verbalmente, a menos que el contrato haya tenido principio de ejecución (es decir, que se haya entregado la posesión del bien), en cuyo caso la locación será válida y se considerará hecha por los plazos mínimos establecidos en el ley  
  5)¿Hay que certificar firmas ante un Escribano en el contrato de locación?  
  Si bien, no es obligatorio, la certificación de firmas ante un Escribano, es muy conveniente que se haga, por si llega a haber algún tipo de problemas con la locación. Si usted tiene la firma certificada, llegado el caso de un juicio, no tendrá que probar que la firma que consta en el contrato de locación es de la persona y usted tendrá directamente un título ejecutivo. Al certificar firmas, el escribano verifica que la persona es la que firma el contrato y además le otorga fecha cierta.  
  6)Contrato de Alquiler destinado a vivienda.(casas, departamentos, etc.)  
  a) Plazos: En las locaciones con fines de vivienda (reguladas por la Ley Nacional 23.091) el plazo mínimo de alquiler es de dos (2) años; el plazo máximo es de diez (10) años. Cuando un contrato se celebre por un término menor a dos años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, dos años. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los diez años. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; Sin embargo la Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el “Locatario” podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio (1 y ½) de alquiler, y la de un (1) solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo. En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.
b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de cláusulas declarándolas “nulas”. La ley también prohíbe el cobro del “valor llave” para las locaciones destinadas a vivienda.
c) Garantías:
1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.
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  7)Contrato de Alquiler “Comercial. (comercio, industria, ejercicio de profesiones)  
  a) Plazos: En las locaciones con fines comerciales, el plazo mínimo será de tres (3) años; el máximo de diez (10) años. Cuando un contrato se celebre por un término menor a tres años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, tres años. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los diez años. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; aquí el locatario no podrá poner fin anticipadamente al contrato.
b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de cláusulas declarándolas “nulas”. En el caso de las locaciones comerciales la ley no prohíbe el cobro del “valor llave”.
c) Garantías:
1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.
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  8)Contrato de “Alquiler Temporario”.  
  La locación o alquiler temporario se configura cuando se alquilen viviendas con muebles, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino.
a) Plazo: No existe un plazo mínimo para este tipo de alquileres. En cambio la ley dice que cuando el plazo supere los seis (6) meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble.
b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares). Por lo general el pago se hace por adelantado y el locatario puede pedir un depósito en garantía. En este tipo de contratos no se cobra el “valor llave”.
c) Garantías:
1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.
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  9)¿ Que es un “Convenio de desocupación”?  
  Es un contrato que firman las mismas partes que firmaron un contrato de locación en el que se fija la fecha en la cual el locatario deberá desocupar y entregar el inmueble al locador. El convenio de desalojo tiene que tener una fecha posterior al de la firma del contrato de locación. En el caso de que el locatario entre en mora, se presenta este convenio para solicitar el desalojo y la entrega del inmueble.
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  10)Garantías  
  1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario y en el caso de los alquileres, se le exige que tenga una propiedad a su nombre que no tenga ningún tipo de problemas (embargos, hipotecas). La fianza es una garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación. Puede ocurrir que una garantía sea comprada y el inmueble este embargado o hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta. Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario Nº 5) denominada “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada. Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia. El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público.
 
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